Laut dem Immobiliendienstleister Colliers beendete der Münchner Büromarkt das Jahr 2021 mit einem starken Schlussquartal und schloss bei einem Flächenumsatz von 664.500 Quadratmetern, davon 55.200 Quadratmeter durch Eigennutzer. Der Aufwärtstrend aus dem Vorquartal setzte sich somit fort. Auch wenn der Zehn-Jahres-Durchschnitt um 15 Prozent unterschritten wurde, lag der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 17 Prozent höher. Alleine im Schlussquartal wurden 220.000 Quadratmeter Flächenumsatz erzielt und zehn Verträge mit über 5.000 Quadratmetern abgeschlossen.
Ende 2021 standen am Münchener Büromarkt rund 1.055.600 Quadratmetern leer und damit rund 268.000 Quadratmeter mehr als ein Jahr zuvor. Die Leerstandsrate lag bei 4,7 Prozent. Zuletzt ist der Anstieg jedoch zum Stillstand gekommen, im Vergleich zum Vorquartal gab es nahezu keine Veränderung der kurzfristig verfügbaren Fläche. Im Stadtgebiet betrug der Leerstand 3,7 Prozent, innerhalb des Mittleren Rings 2,5 Prozent. Im Umland standen 7,5 Prozent des Bestandes leer. Bei rund 120.000 Quadratmetern Leerstand handelt es sich um Erstbezugsfläche. Dabei macht sich laut Colliers bemerkbar, dass die Nachfrage doch noch deutlich unter dem Vorkrisenniveau liegt und Neubauflächen nicht so schnell absorbiert werden können wie bis 2019.
In 2022 werden nach jetzigem Stand insgesamt fast 600.000 Quadratmeter fertiggestellt werden, von denen 56 Prozent noch verfügbar sind. „Derzeit treffen hohe Fertigstellungszahlen auf eine unterdurchschnittliche Nachfrage, daher müssen wir auch in diesem Jahr mit steigenden Leerständen rechnen, wenn auch nicht mehr in dem Tempo wie im vergangenen Jahr. Projektentwickler müssen sich wieder an längere Vermarktungsdauern gewöhnen, weil die extreme Neubauflächenknappheit der Jahre vor der Pandemie nun nicht mehr gegeben ist. Generell stehen Neubauflächen bei Mietern aber nach wie vor hoch im Kurs, da sich hier neue Bürokonzepte meist einfacher umsetzen lassen. Wir sehen also keine Gefahr von längerfristig leerstehenden Büroneubauten“, so Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers.
Eine deutliche Aufwärtsbewegung war bei den Mietpreisen festzustellen. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts stieg im Vorjahresvergleich um neun Prozent auf 23,50 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete legte um fünf Prozent auf 41,50 Euro pro Quadratmeter zu. Diese Entwicklungen sind jedoch differenziert zu betrachten. Bisher ungesehen auf dem Münchner Markt waren die zahlreichen Neubauvermietungen in Spitzenlagen zu teils deutlich über 40,00 Euro pro Quadratmeter, was zu dem Anstieg der Spitzenmiete führte. Da der Flächenanteil der hochpreisigen Anmietungen relativ hoch war, erklärt dies auch die starke Steigerung der Durchschnittsmiete. Bei Blick auf die Angebotsmieten ist jedoch weiterhin eine Seitwärtsbewegung der Preise zu beobachten. Im Stadtgebiet lag die Durchschnittsmiete bei 25,80 Euro pro Quadratmeter, im Umland bei 13,70 Euro pro Quadratmeter.
Für das Jahr 2022 erwartet Colliers einen Flächenumsatz von 650.000 Quadratmetern bei moderat steigenden Leerständen. Bei den Marktmieten sei in den meisten Marktsegmenten mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen, die Spitzenmiete könnten jedoch noch weiter ansteigen. (DFPA/JF1)
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